Affittare un bilocale in Italia, in particolare nelle grandi città, rappresenta ormai una delle principali strategie di investimento immobiliare per ottenere un reddito costante e, nel lungo termine, anche una rivalutazione del valore dell’immobile. Tuttavia, quanto si riesce davvero a guadagnare con questa formula? La risposta varia sensibilmente a seconda della città, della posizione dell’immobile, delle spese ricorrenti e della tassazione applicabile.
Redditività lorda e netta: i numeri delle principali città
Il canone medio di locazione per un bilocale in Italia è fortemente influenzato dalla città in cui si trova l’immobile. Nel 2025, Milano si posiziona per l’ennesimo anno in testa alla classifica, con una media mensile di 1.450 euro, seguita da Roma con 1.250 euro e Firenze con 1.150 euro mensili, dati che confermano un incremento costante rispetto agli anni precedenti. In città universitarie come Bologna e Padova, inoltre, il tasso di occupazione degli immobili in affitto supera spesso il 96%, garantendo quindi minori rischi di sfitto.
La variabilità geografica è confermata anche dai rendimenti percentuali: in zone centrali molto richieste, acquistando un bilocale dal valore compreso tra i 500.000 e i 600.000 euro (ad esempio a Brera, a Milano), si può normalmente affittare intorno ai 2.000 euro mensili. In periferia invece, con un esborso di 200.000 euro, si incassano generalmente 1.000 euro al mese. L’incidenza del rendimento lordo, in relazione al valore dell’immobile, quindi, varia dal 3% delle aree centrali fino al 7-8% delle zone meno centrali.
Quanto rimane effettivamente in tasca dopo tasse e spese?
Il rendimento lordo rappresenta solo una stima di massima. Per conoscere il guadagno reale, è necessario considerare diversi oneri:
- Tassazione sull’affitto: la scelta della cedolare secca (21% sull’affitto a canone libero, 10% sul canone concordato) riduce le imposte rispetto alla tassazione ordinaria. L’importo netto incassato dal proprietario subisce così una significativa riduzione rispetto al canone pattuito.
- Imposte comunali e patrimoniali: se l’immobile affittato non è prima casa, il pagamento dell’IMU è obbligatorio e può incidere, su un investimento medio di 250.000 euro, per circa 1.000 euro l’anno.
- Spese ordinarie e straordinarie: manutenzione, assicurazione, spese amministrative e possibili periodi di sfitto abbassano ulteriormente il rendimento netto.
Esempio concreto: per un affitto lordo di 700 euro mensili (8.400 euro l’anno), la cedolare secca porta a un netto di circa 6.600 euro. Tolta l’IMU di 1.000 euro annui (ossia 85 euro al mese) e spese di manutenzione (considerando cifre minime), rimangono circa 5.500-5.600 euro annuali, cioè circa 460 euro netti al mese, pari a un rendimento reale del 2,6% rispetto al capitale investito.
Incidenza delle spese e valutazione della convenienza
La convenienza di affittare un bilocale dipende anche dal regime fiscale adottato e dal rapporto tra incasso e valore dell’immobile. Chi investe in zone centrali paga un prezzo di acquisto più elevato rispetto a immobili periferici, ma può contare su una minore possibilità di sfitto e su una più probabile rivalutazione dell’immobile nel tempo.
- Per immobili acquistati come seconda casa, la tassa di registro parte dal 9% e la tassazione risulta più onerosa rispetto a immobili posseduti come prima casa.
- La quota di affitto realmente disponibile varia quindi dal 25% al 30% del canone annuo lordo, secondo stime conservative. Su un affitto di 8.400 euro annuali, ciò comporta tra i 2.100 e i 2.500 euro effettivi di guadagno netto dopo tutte le trattenute.
Affittare tramite canone concordato riduce l’aliquota della cedolare secca (10%), ma impone massimali al canone percepibile, rendendo efficace questa opzione soprattutto in centri con domanda elevata ma prezzi regolamentati.
La concorrenza bancaria, al momento caratterizzata da rendimenti obbligazionari e depositi particolarmente bassi, fa sì che il settore immobiliare, nonostante i numerosi vincoli, risulti comunque interessante da un punto di vista prospettico. Tuttavia, l’investitore deve considerare rischi quali morosità, spese straordinarie improvvise e normative variabili.
Diversificazione tra centro e periferia: rendimenti e rischi a confronto
In centro città, il valore patrimoniale dell’immobile tende nel tempo ad aumentare più rapidamente, mentre il rendimento da affitto percentualmente resta più basso a causa dell’elevato costo di acquisto. In periferia o nelle città minori, il rapporto tra prezzo sostenuto e affitto incassato favorisce invece rendimenti più elevati, a fronte di rischi maggiori di sfitto e minore rivalutazione dell’immobile. Un esempio concreto:
- Milano centro: bilocale da 500.000 euro, affitto annuo lordo 24.000 euro (2.000 euro al mese), rendimento lordo 4,8%, rendimento netto con spese e tasse circa 2,5%-2,7%.
- Milano periferia: bilocale da 200.000 euro, affitto annuo lordo 12.000 euro (1.000 euro al mese), rendimento lordo 6%, rendimento netto fra 3,5% e 4%.
L’equilibrio tra redditività immediata e valorizzazione futura va dunque ricercato in funzione del proprio orizzonte temporale, della propensione al rischio e della capacità di gestire imprevisti. Si osserva che più ci si allontana dal centro, maggiore è il guadagno proporzionale annuale, mentre vicino al centro aumenta la “sicurezza” dell’investimento in termini patrimoniali.
In definitiva, affittare un bilocale nelle città più richieste in Italia permette di ottenere un guadagno netto annuo tipico compreso tra 4.000 e 6.000 euro, ovvero dal 2% al 3% sul valore dell’immobile, dopo aver scontato tutte le ulteriori spese e la fiscalità. In aree periferiche, il rendimento può salire fino al 5% netto, ma è necessario valutare sempre con attenzione la domanda locale e la possibilità di lunghi periodi di vacanza dell’immobile. L’investitore deve quindi ponderare vantaggi e rischi, scegliendo strategia, luogo, contratto e gestione fiscale più adatta alle proprie esigenze.
