Nel momento in cui si diventa proprietari congiunti di un immobile, la gestione dell’IMU (Imposta Municipale Unica) richiede particolare attenzione, specialmente per quanto concerne la ripartizione del pagamento e le responsabilità fiscali in capo a ciascun cointestatario. Un errore molto comune consiste nell’ignorare chi, fra i proprietari, sia effettivamente tenuto al versamento dell’imposta; tale disattenzione può portare a sanzioni significative e a una serie di spiacevoli conseguenze in sede fiscale.
Quando l’IMU è dovuta in caso di cointestazione
Ogni proprietario di una casa cointestata è considerato autonomamente soggetto passivo il cui obbligo riguarda la sola quota di proprietà detenuta. Questo significa che anche se l’immobile risulta intestato a più persone, ciascuno dovrà pagare l’IMU in proporzione alla propria percentuale di possesso e non secondo una responsabilità solidale su tutto l’importo . L’imposta, inoltre, si applica agli immobili che non costituiscono abitazione principale.
Esistono tuttavia delle importanti eccezioni: l’IMU non si paga per l’abitazione principale, a meno che non si tratti di immobili cosiddetti “di lusso” appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, per i quali è prevista una detrazione e un’aliquota ridotta. L’esenzione dall’IMU, dunque, spetta solo al comproprietario che abbia effettivamente stabilito la residenza anagrafica nell’immobile e lo abbia dichiarato come abitazione principale .
Attenzione alla residenza: esenzione e obblighi
Nel caso più frequente di cointestazione successoria – ad esempio fra fratelli – possono verificarsi due situazioni tipiche:
- Un comproprietario trasferisce la propria residenza nell’immobile e ne fa la sua abitazione principale. Solo questo soggetto beneficia dell’esenzione dall’IMU sulla propria quota, mentre chi mantiene la residenza altrove resta tenuto al versamento proporzionale della tassa .
- Entrambi i comproprietari trasferiscono la residenza e dichiarano l’abitazione principale: l’esenzione IMU riguarda l’intero immobile. Attenzione però: il beneficio decade nei casi in cui i comuni rilevino che la reale dimora abituale non coincide con quella dichiarata o per immobili di lusso.
La recente ordinanza della Corte di Cassazione n. 9430/2025 conferma in modo chiaro: per le case cointestate, l’esenzione dall’IMU vale soltanto per il comproprietario residente. L’altro comproprietario dovrà comunque pagare l’imposta sulla sua quota . Questo significa che non basta la cointestazione per ottenere un’esenzione automatica generalizzata: è fondamentale dove sia effettivamente fissata la propria residenza e pertinenza dell’immobile abitativo.
Pagamenti, responsabilità e rischi di errore
L’IMU va pagata entro precisi termini di legge. Se un comproprietario omette il pagamento della sua quota, l’Agenzia delle Entrate o il Comune possono disporre controlli e far partire sanzioni e avvisi di accertamento. Le multe possono essere significative, soprattutto se si configura un’omissione reiterata o se si trascurano avvisi precedenti .
È essenziale comprendere che la cointestazione dell’immobile e quella di un eventuale mutuo sono concetti distinti: essere cointestatari del finanziamento non comporta di diritto la proprietà dell’immobile e viceversa .
Come evitare sanzioni e complicazioni fiscali
- Verificare sempre la quota di proprietà e la propria posizione anagrafica relativamente all’immobile.
- Effettuare i pagamenti separatamente, ciascuno per la propria quota, oppure calcolare correttamente il dovuto in caso di pagamento cumulativo, specificando le quote nei modelli F24.
- Non affidarsi all’esenzione automatica: solo il comproprietario residente (ad esclusione di immobili con categoria catastale di pregio) può beneficiarne.
- Conservare tutta la documentazione e le ricevute di versamento, anche per dimostrare la regolarità dei pagamenti in caso di controlli.
Sanzioni: come si calcolano e quali rischi si corrono
Se il soggetto obbligato al pagamento omette di versare la propria quota di IMU, il Comune procede con l’accertamento dell’imposta non corrisposta, applicando:
- Sanzioni amministrative pari al 30% del tributo non versato, oltre agli interessi di mora calcolati per ogni giorno di ritardo.
- Per omesso o tardivo pagamento, le sanzioni sono ridotte se l’irregolarità viene sanata entro precisi limiti temporali tramite il ravvedimento operoso.
- La responsabilità per la mancata regolarizzazione è del singolo comproprietario, quindi il pagamento incompleto di uno non ricade sull’altro, salvo eventuali accordi privati differenti.
È importante sottolineare che l’inadempienza, oltre a comportare multe salate e interessi, può causare ripercussioni sulla regolarità contributiva generale dei contribuenti coinvolti, con potenziale incidenza negativa su future richieste di abitabilità, residenzialità e agevolazioni fiscali.
Consigli pratici per una corretta gestione dell’IMU in case cointestate
Per tutelarsi, è essenziale tenere in considerazione alcuni aspetti pratici:
- Prima di procedere con la presentazione del modello F24, calcolare con precisione la quota di possesso e verificare le condizioni di esenzione in base alla residenza anagrafica.
- In caso di pagamento unico per tutte le quote, indicare chiaramente i dati anagrafici di ciascun soggetto passivo e la relativa quota nella causale, per evitare contestazioni e controlli successivi.
- In situazioni di comproprietà con persone non conviventi, comunicare preventivamente all’altro comproprietario l’obbligo fiscale in modo da evitare omissioni non intenzionali.
- Aggiornare tempestivamente i dati di residenza e dichiarazioni anagrafiche qualora si decida di trasferirsi nell’abitazione cointestata.
- Mantenere una copia delle informazioni catastali e delle visure aggiornate per una pronta verifica in caso di contestazione da parte degli uffici comunali.
La corretta gestione dell’IMU e l’attenta lettura delle norme vigenti sono fondamentali per evitare errori e situazioni che potrebbero portare a pesanti ripercussioni economiche. Anche per le regole di esenzione dell’IMU, le recenti evoluzioni normative e i chiarimenti della giurisprudenza hanno definitivamente escluso la possibilità di una compensazione globale delle posizioni fiscali tra comproprietari.
In sintesi, per una casa cointestata, il pagamento dell’IMU deve essere sempre affrontato in modo personale, proporzionale e responsabile. Solo chi risiede effettivamente nell’immobile potrà usufruire della relativa esenzione sulla propria quota, mentre tutti gli altri comproprietari saranno tenuti a pagare integralmente quanto dovuto, con il concreto rischio – in caso di omissione – di ricevere sanzioni e avvisi di accertamento da parte delle autorità competenti.
